實行建庫管理，實時掌握閑置工業用地動態信息，并強化各部門協調聯動，已成為各地探索盤活閑置土地的舉措
多地建立政府主導、部門聯動機制，在做好規劃管控的基礎上，積極協調法院、銀行等部門解決查封、抵押等方面的難點堵點
對于盤活利用存量土地，設立過渡期政策，給予稅收優惠，降低企業投資成本和準入門檻
多地研究出臺工業用地租賃、先租后讓、租讓結合和彈性年期出讓制度，適度引導外部企業參股、改造、擴建低效工業用地
文 |《瞭望》新聞周刊記者
近年來，多地通過制定盤活閑置、低效工業用地招商引資激勵政策，鼓勵經營主體和社會力量參與閑置或低效工業用地再開發，推動工業企業轉型升級，探索合作模式鼓勵經營主體參與投資。
近日，《瞭望》新聞周刊記者在山西、遼寧、新疆、廣西、貴州等地調研發現，多地探索盤活閑置工業用地，但閑置用地家底不清、權屬關系復雜、盤活利用成本高、回收政策支撐少等問題仍存，盤活閑置用地仍面臨堵點。
多位受訪者建議，在摸清閑置用地家底的基礎上，厘清權屬關系，成立專項資金，進一步加強工業用地供后管理，探索先租后供、回購改造等方式，對閑置工業用地進行精細化管理，激活土地資源效用。
摸清低效用地的家底
今年上半年，廣西北流市西埌鎮通過招商引資搭建了企業與企業合作平臺，成功落地了一家餐具消毒公司。
“過去是家具廠和獸藥公司的工業用地，共24畝土地，已經閑置多年，通過撮合企業合作，以租賃形式提供給新企業?！蔽鲌版偨洕l展服務中心副主任顧恒漢說，他們建立了低效工業用地數據庫，在招商服務企業時優先利用閑置用地。
北流市自然資源局局長蔣享福說，截至今年4月底，北流市共摸排出低效工業用地137宗4830畝，已盤活土地78宗1999畝，廠房12萬平方米，引進企業49家。
底數不清是盤活閑置工業用地的首要問題。遼寧省鞍山市自然資源局副局長孫琳說，自然資源局只能掌握土地是否出讓、出讓后是否及時開工建設，而土地低效利用、項目產出情況則歸工信、發改或區縣掌握，僅靠單個部門很難掌握全市存量工業用地情況。
實行建庫管理，實時掌握閑置工業用地動態信息，并強化各部門協調聯動，已成為各地探索盤活閑置土地的舉措。
例如，廣西容縣、北流等地對低效工業用地現狀進行梳理細化，收集整理土地及建筑面積、產權歸屬、經營狀況、企業訴求等信息，建立“一企一檔”低效工業用地數據庫，實時掌握盤活動態。
蔣享福介紹，由于土地要素市場牽涉多個部門，北流市把盤活處置低效工業用地工作列入各鎮年度績效考評目標任務，制定考核評分細則。北流市明確自然資源局、發改局等部門的職責分工，將土地使用權的回收、收儲、建設項目審核把關、土地供后監管等各環節落實到相關部門。
依托摸底出來的低效用地，各地圍繞主導產業進行產業鏈招商。
在廣西玉林市容縣，易興房地產公司的4棟廠房閑置10年后，迎來了盤活。如今，2棟廠房已由玩具加工廠使用，剩余2棟正在同企業洽談中?！拔覀兤脚_公司租下了4棟廠房，通過招商引資轉租給其他公司，這里交通便利，很多企業想要租用?！睆V西容縣經濟開發區建設投資有限公司工作人員黃黎揚說。
以北流市為例，對“批而未建”的地塊，當地引導企業轉讓騰挪土地、廠房，滿足新進優質企業用地需求；對投產未達預期且收購意愿較強的企業，鼓勵和引導優勢企業對低效閑置工業用地企業實施兼并重組，推進產業轉型升級。
王琪圖/本刊
分類厘清權屬關系
一些閑置工業用地涉及權利關系復雜，處置盤活難度大。記者采訪發現，企業將土地、工業廠房、設備等資產進行抵押是常規操作，企業通常將不同資產抵押給不同銀行，一旦陷入經營困境需要重整相關資產，則很難與各方達成共識。
山東師范大學智庫中心特聘專家唐麗靜說，有些地塊涉及查封及抵押，處置盤活需要多方協商讓步。
為了解決權屬問題，多地建立政府主導、部門聯動機制，在做好規劃管控的基礎上，積極協調法院、銀行等部門解決查封、抵押等難點堵點。
首先，多方協調聯動，實現閑置土地快速盤活。對進入破產程序的企業，廣西北流市積極與法院溝通協作，結合招商引資，鼓勵新引進企業以司法拍賣等方式實現就地“換鳥”。
遼寧省沈陽市康平縣通過厘清政策，協調銀行等金融機構與企業加強對接，在行政、法律、市場、經濟等方面發揮合力，推動資產處置者、購買者、拍賣者的三方共贏。
遼寧省建立了覆蓋全省的建設用地使用權二級市場交易服務平臺，提供“交易+登記”一站式服務。該平臺助力盤活存量建設用地資源，促進資源資本有效融合，活躍區域經濟，更好適應新型城鎮化和高質量發展對土地資源配置的需求。
其次，推動產業結構升級，將盤活閑置資產作為產業發展“催化劑”。遼寧省康平縣積極引進重大項目，推動主導產業延鏈拓鏈，鼓勵原有產業用好存量資產，推動轉型升級，形成名企帶動、競相發展、科學合理的產業結構。
“我們創新完善土地市場配置方式，支持快速發展的新產業新業態項目建設?！边|寧省自然資源廳副廳長楊斌說，遼寧持續推進存量土地盤活利用，加大批而未供和閑置土地消化處置力度，建立“增存掛鉤”機制，將盤活存量用地與新增建設用地指標掛鉤，對消化處置任務完成較好的地區給予指標獎勵。
再次，優化產業用地供應方式，推行工業用地“標準地”出讓。以遼寧為例，當地深化土地要素市場化配置改革，指導各市縣政府對省級以上園區內新供應的工業用地，先行完成環境影響、地質災害、節能減排、文物保護等區域評估，設定投資強度、稅收、能耗、容積率等控制指標，帶標準出讓。
多渠道降低回收成本
回收成本高，是盤活閑置工業用地的突出問題。
記者調研發現，有的工業用地屬于國有出讓土地，出讓年期未到，并且地上有建筑物和構筑物，收回土地成本高，難度大；有的存量閑置、低效工業用地布局分散，基礎設施配套不到位，受環保等政策影響，再開發利用難度大。
遼寧鞍山經濟開發區管委會副主任侯屹說，對于因企業自身原因導致閑置超十年的土地，經開區打算對土地進行回收，重新招拍掛，但在地方政府財力不足的情況下，高效安全地回收土地仍是難題。
為了解決回收成本高的問題，各地探索成立專項資金用于地方閑置土地資源或建筑物的回購、改造、補貼以及相關配套支持。
侯屹說，由省、市層面成立專項資金，推動地方啟動對閑置工業用地的盤活利用等工作，緩解地方財政壓力。對于盤活利用存量土地，設立過渡期政策，給予稅收優惠，降低企業投資成本和準入門檻。
多位受訪者建議，對同意政府收儲后再開發的企業，地方可以在依法補償的基礎上再給予一定獎勵，提高企業參與土地再開發的積極性。對于企業不愿意變更產權的閑置、低效工業用地，可以由政府協調以租賃方式盤活利用。以廣西北流市為例，當地對有意愿發展但實力不足的企業，指導建設標準廠房出租或引進合作伙伴共同開發。
另一方面，應嚴格執行《閑置土地處置辦法》，分類回收閑置土地，提高回收效率。
對未動工開發滿一年的土地，由市、縣國土資源主管部門（現為自然資源主管部門）報經本級人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《征繳土地閑置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。
對未動工開發滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門（現為自然資源主管部門）按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條的規定，報經有批準權的人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。閑置土地設有抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人。
創新推出回收機制
記者調研發現，一些地區對閑置、低效工業用地重新規劃設計，建立標準廠房，納入地方招商引資土地儲備庫，縮短新企業投產周期，同時配套基礎設施，有效減輕企業負擔，提高閑置資產利用效率。
2021年，遼寧省鞍山市政府制定了《鞍山市工業項目“標準地”出讓改革實施方案》等系列政策，力爭在推進體制機制創新上實現新突破。2022年，貴州省多部門聯合印發《關于推進工業項目“標準地”和混合用地改革試點工作的通知》，力爭2025年，國家級、省級開發區“標準地”畝產值分別達到500萬元、300萬元。
在吸引企業落地過程中，有企業反映目前仍存在“進來易、出去難，供前易、供后難”等問題。受訪人士表示，政府在供地后會與企業簽訂相關合同條約，約定企業投產后畝均產值、稅收和吸納就業要達到相應指標，當企業達不到條款要求和標準造成土地閑置或低效時，沒有相關予以收回處置的政策依據支撐，只能以收購、回購、協商等方式進行盤活，盤活處置效率較低。
目前，多地研究出臺工業用地租賃、先租后讓、租讓結合和彈性年期出讓制度，適度引導外部企業參股、改造、擴建低效工業用地。
一些地方建立城鎮低效用地再開發激勵和倒逼機制，利用閑置舊廠房發展新興產業，在符合城市規劃的前提下改變土地用途，填補新興產業用地短缺的空白。
“我們不用新建廠，利用閑置廠房就可以生產，這樣‘拎包入駐’，省時省力?！痹谏轿魇∷分萁洕_發區，中建藍天（朔州）環保新材料有限公司新入駐一處工業廠房。
本著“嚴控總量，用好增量，盤活存量，節約集約”的原則，朔州經濟開發區通過盤活低效用地和閑置廠房，推動閑置資產“用起來”“活起來”。
其中，采取有償收儲盤活是朔州經濟開發區采取的重點舉措。對正常生產但有成片低效用地，企業無意或無力擴大生產規模的，開發區采取局部切割收儲。
對停產多年且復產無望的企業，開發區采取協議整體收儲，地上建筑物、構筑物收回價格按評估價格進行補償。
對屬于落后淘汰產業、自身債務較多、轉型升級困難的企業，開發區鼓勵企業自主改造盤活，利用閑置廠房，吸引新動能企業以注資入股、股權轉讓等方式進行嫁接盤活。（執筆：王勁玉 參與記者：王炳坤 李宇佳 黃慶剛 施錢貴 楊皓 蔡國棟 胥兆瑞）■
